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我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。这就要求上海房地产业更好地发挥基础性、战略性支撑作用，加快从传统高周转开发模式向运营功能模式转型，培育更好适应新质生产力发展和“五个中心”建设需求的新型房地产服务能力。
“房地产仍然是支撑国民经济的基础产业”，据统计，2025年上海房地产业增加值达5592.56亿元，约占全市GDP的9.9%，关联产业链上下游多个行业，吸纳就业规模大。在中国式现代化建设的上海实践中，房地产业承担着稳定经济基本盘、优化城市空间结构、保障多元居住需求、服务新质生产力落地等综合使命，在新发展格局中找准功能转型定位，推进发展模式改革创新，将有效促进产城深度融合、改善民生福祉及推动房地产业自身高质量发展。
明确房地产业规律重塑新定位，夯实高质量发展的经济底盘
新质生产力以科技创新为核心驱动力。近年来，城市发展逻辑正在发生深刻变化——从“土地财政依赖”转向“空间价值激活”，从“大拆大建”转向“有机更新”，从“单一居住功能”转向“产城人深度融合”。在高质量发展的人才需求和产业升级逻辑中，房地产业既需要继续发挥稳增长的基础作用，更需要承担起优化城市空间结构、保障多元居住需求、服务新质生产力落地的战略功能。功能转变要求上海房地产业从“短期开发获利”转向“长期资产运营”，其功能重塑主要体现在三个方向：一是构建“市场+保障”双轨并行的住房供应新体系，以专业化运营释放长效动能。推动发展模式转型，引导房地产业从传统开发销售模式向资产服务模式跃升，大力发展保障性租赁住房与市场化长租公寓；创新融资机制，依托不动产投资信托基金（REITs）等金融工具盘活存量资产，吸引保险资金、养老金等长期资本参与；完善运营保障，健全租赁市场法律法规与监管体系，推进租金定价合理化、租购同权逐步落地。二是以“好房子”建设引领品质变革，通过既有建筑适老化改造、数字化赋能及绿色节能改造，拉动建筑、建材、智能家居、物业服务等上下游产业链协同发展。以“房屋养老金”“房屋保险”等制度落地为契机，推动物业管理向社区养老、托幼、智慧安防等综合服务延伸，推动房地产业价值链从一次性售卖向全生命周期服务输出转变。三是升级“工业上楼”模式。针对上海产业用地成本高、空间载体不足等问题，在特定区域工业用地上试点兼容一定比例的商业及住房配套，探索“创新型产业社区”建设路径；赋予企业适度的用地自主权，推动房地产业从“成本中心”向“价值创造中心”转型，为集成电路、人工智能、生物医药等先导产业提供集约化、低成本的空间载体，形成“以房养产、产城融合”的发展格局。
健全城市更新市场化运作机制，激活有效投资与空间价值
随着上海城市建设用地规模接近“天花板”，传统“大拆大建”模式难以为继，城市发展正从“向外扩张”转向“向内挖潜”。城市更新的核心任务是通过制度创新激活低效资产价值、通过功能置换满足新兴产业载体需求、通过空间重构提升城市运行效率。上海房地产业应主动适应从增量扩张向存量提质增效的转变，健全市场化运作机制，主要体现在三个方面：一是创新存量用地盘活机制，破解“算账难”瓶颈。强化政府引导，改变传统“收储-出让”单一模式，探索产权主体自主盘活新路径；发挥市场配置作用，建立多元对等的价值补偿机制，探索容积率调整、同城异地用地指标兑换等灵活方式；防止“房地产化”倾向，确保更新收益回馈社区公共服务配套，避免单纯追求容积率提升而损害城市品质。二是构建“共建共治”的更新路径，降低制度性交易成本。发挥基层党组织统筹作用，建立社区居民、市场主体、政府三方协商平台，通过居民意愿前置征询机制缩短决策周期；创新安置方式，探索“房票安置+货币化安置”相结合路径，通过房票定向消化商品房库存，形成楼市供需动态平衡。三是创新投融资模式，打通“投融管退”金融闭环。积极运用各类金融工具，对具有稳定现金流的长租公寓、科创园区等，鼓励通过公募REITs实现资产上市；设立市、区两级城市更新专项基金，以优先股或夹层融资方式介入前期项目，待项目成熟后退出；用好开发性金融工具，引导政策性银行提供长期低息贷款，推动城市更新摆脱对土地财政的过度依赖。
强化政策联动保障，支持房地产业助力新质生产力发展
新质生产力的发展需要与之匹配的空间治理体系和政策环境。人工智能、集成电路、生物医药等战略性新兴产业的快速迭代，对产业空间载体提出了“高弹性、低成本、快响应”的新要求。亟需推动房地产业主动跳出传统行业边界，强化与产业、人才、财税、金融等多部门政策的协同联动，主要体现在三个方面：一是建立“产业-土地”精准挂钩机制，降低实体经济用地成本。组建跨部门协同小组，对符合现代化产业体系的重点项目推行“带方案、带产业条件”的弹性出让模式，实行“地价与亩产税收挂钩”“先租后让、租让结合”等灵活供地方式；防止产业政策与土地政策脱节，在招商引资阶段即需将配套人才公寓指标和土地成本优惠写入协议条款，实现事前精准扶持。二是健全“人才-住房”精准匹配机制，变普惠保障为靶向激励。建立产业紧缺人才目录动态调整机制，对智能制造、先进材料等领域的高技能人才，在申请保障房时给予与“双一流”毕业生同等的优先权；对在重点产业贡献突出的骨干人才，探索“先租后售”“保障房转产权房”等绿色通道；确保新增用地指标优先用于解决新市民和青年人才的居住问题，实现“房等人”而非“人等房”。三是强化“财税-金融”协同发力，构建全生命周期政策扶持链。统筹财政资金使用，将分散的租房补贴、人才津贴进行整合，允许人才自主选择“货币补贴”或“实物配租”；用好专项债和保障性住房再贷款，支持地方国企收购存量商品房转化为保障房，实现去库存与保民生双赢；防范政策叠加中的“排他性”问题，允许市、区、镇等多级补贴叠加享受。
（作者单位：上海财经大学财税投资学院）
（文章来源：上观新闻）
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